Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Νέα «βουτιά» στον ρυθμό αύξησης των στεγαστικών δανείων αναμένουν οι ελληνικές τράπεζες τα επόμενα δύο χρόνια. Οι προβλέψεις είναι δυσοίωνες καθώς, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας που παρουσιάστηκαν στο πρόσφατο επιτυχημένο συνέδριο του Ελληνικού Ινσιτούτου Εκτιμητικής, το 2008 ο ετήσιος ρυθμός αύξησης της στεγαστικής πίστης θα υποχωρήσει στο 17%. Ακόμη πιο χαμηλά, στο 15% θα κυμανθεί ο ρυθμός αύξησης το 2009, γεγονός που σημαίνει ότι μέσα σε μια τετραετία καταγράφεται εντυπωσιακή υποχώρηση της τάξης των 20 περίπου ποσοστιαίων μονάδων. Το 2005 το ετήσιο ποσοστό μεταβολής είχε κλείσει στο 33,4% και ήταν η χρονιά όπου τα στεγαστικά δάνεια έγιναν ανάρπαστα από χιλιάδες Ελληνες. Από εκείνη τη χρονιά, όμως, ξεκίνησε η πτώση και φυσικά δεν είναι καθόλου τυχαίο ότι τότε ακριβώς άρχισε να παίρνει την κατιούσα και η ελληνική κτηματαγορά. Στεγαστική πίστη και κατοικία «χέρι - χέρι» στην κρίση και όσο οι αγοραπωλησίες θα μειώνονται τόσο και τα δάνεια δεν θα είναι πλέον τόσο ελκυστικά και επιθυμητά από τους πολίτες. Αλλωστε, η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραστών ακινήτων, πάνω από 8 στους 10, πρώτα επισκέπτονται την τράπεζα και παίρνουν δάνειο μέχρι και 100% της αξίας και ύστερα κλείνουν συμφωνία.
Επομένως, από τη στιγμή που ξεκίνησε ο καθοδικός κύκλος στην κτηματαγορά, αναμενόμενη είναι και η πίεση στα στεγαστικά δάνεια. Βεβαίως, κανείς δεν παραβλέπει ότι ακόμη και το 15% είναι υψηλός ρυθμός αύξησης της στεγαστικής πίστης, σίγουρα όμως δείχνει ότι η τάση είναι να παίρνουν λιγότερα δάνεια οι Ελληνες.
Τράπεζες
Το γεγονός ότι οι προβλέψεις των τραπεζών είναι ότι τα στεγαστικά θα κινηθούν πολύ πιο υποτονικά φέτος και του χρόνου μπορεί να προδικάσει κανείς και την πορεία της αγοράς κατοικίας. Ακόμη και οι ίδιοι οι ειδικοί της αγοράς, μεσίτες, κατασκευαστές και σύμβουλοι ακινήτων είναι απαισιόδοξοι για ανάκαμψη των αγοραπωλήσεων, έστω κι αν η ζήτηση είναι σαφώς καλύτερη το 2008 από πέρυσι. Η «σιωπηρή» απόφαση της κυβέρνησης να «παγώσει» την αύξηση των αντικειμενικών αξιών είναι ασφαλώς ένα κίνητρο για να σπεύσει κάποιος να αγοράσει τους επόμενους μήνες. Δεν φτάνει, όμως, μόνον αυτό, αφού η ακρίβεια στην αγορά, η οικονομική δυστοκία της συντριπτικής πλειοψηφίας των νοικοκυριών, η απαισιοδοξία για τα οικονομικά και ο φόβος νέας αύξησης των επιτοκίων είναι παράγοντες που δρουν αποτρεπτικά.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας που παρουσίασε στην ημερίδα του ΕΛ.Ι.Ε. ο κ. Γιάννης Μαλλιγιάννης, αναπληρωτής διευθυντής Στεγαστικής Πίστης της Εθνικής Τράπεζας:
Ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων την τελευταία 5ετία ήταν 26,8%. Τα επόμενα χρόνια οι ρυθμοί φθίνουν, θα είναι όμως υψηλότεροι από τον μέσο όρο στην Ε.Ε.
Τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων το 2007 ήταν 69,4 δισ. ευρώ, φέτος θα φτάσουν τα 81 δισ. ευρώ και το 2009 θα εκτοξευτούν στα 93 δις ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2003 ήταν μόλις 26,7 δισ. ευρώ.
Το ερώτημα είναι γιατί, ενώ μειώνονται τα δάνεια αυξάνονται τα υπόλοιπα. Αυτό συμβαίνει για τους εξής λόγους:
1. Εχει διπλασιαστεί το μέσο ύψος του στεγαστικού δανείου. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Eurobank, από 75.000 ευρώ το 2003 φτάνουμε στα 140.000 ευρώ το 2007. Οι Ελληνες πλέον δανείζονται περισσότερα εξαιτίας της αύξησης των τιμών των ακινήτων. Επίσης, επειδή δεν αποταμιεύουν, αναγκάζονται να αγοράσουν σπίτι με όλο και περισσότερα δανεικά.
2. Αυξάνονται συνεχώς τα επιτόκια, επομένως και τα χρήματα που χρωστούν οι δανειολήπτες. Ετσι, το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης θα συνεχίσει να μετακυλίεται στους καταναλωτές.
3. Αυξάνονται σημαντικά τα επισκευαστικά δάνεια που κατευθύνονται κι αυτά στο ακίνητο, καθώς και οι αναχρηματοδοτήσεις παλαιότερων δανείων. Ετσι, το «πουγκί» των τραπεζών θα συνεχίσει να είναι γεμάτο από υπόλοιπα δανείων.
Σύμφωνα με τον κ. Μαλιγιάννη, το 2008 θα είναι αυξημένη η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια κυρίως από μετανάστες για απόκτηση πρώτης κατοικίας και από κατοίκους εκτός Ελλάδας για απόκτηση εξοχικού. Επίσης, η αύξηση του πληθυσμού μεταξύ 25-44 ετών (6,7% τα τελευταία χρόνια), η μείωση του μέσου νοικοκυριού σε 2,6 άτομα το 2005 έναντι 3,8 το 1999 και 3,1 το 1994 οδηγεί όλο και περισσότερους στην επιλογή αγοράς σπιτιού. Βέβαια, οι τράπεζες έχουν αρχίσει να κλείνουν τις στρόφιγγες και να δίνουν με περισσότερη προσοχή στεγαστικά δάνεια.
Τα στεγαστικά αντιπροσωπεύουν το 67% του συνολικού χρέους των νοικοκυριών.
Περίπου τα μισά δάνεια (49%) δίνονται στον Νομό Αττικής. 12% στη Θεσσαλονίκη, ενώ το 77% αφορά σε νέα δάνεια για τις 5 μεγαλύτερες περιφέρειες.
Το υψηλότερο μέσο ύψος δανείου είναι στην περιφέρεια Ν. Αιγαίου με περίπου 120 χιλ. ευρώ και ακολουθούν η Αττική με λίγο πάνω από 110.000 ευρώ και η Κρήτη με 110 χιλ. ευρώ. Στη Δ. Μακεδονία δίνονται τα χαμηλότερα δάνεια, περίπου 80 χιλ. ευρώ.
Αυξάνεται η μέση διάρκεια των δανείων. Το 2007 το 68% των δανείων είχε διάρκεια 10-20 έτη, το 20% 30-40 έτη, το 5% 20-30 χρόνια και μόλις το 7% είχε διάρκεια έως 10 έτη. Η μέση διάρκεια πέρυσι ήταν περίπου 25 έτη, όταν το 2003 ήταν περίπου 19 έτη.
Το 58% των δανείων δίνονται για αγορά σπιτιού, το 15% για ανέγερση/αποπεράτωση και το 27% για επισκευή/βελτίωση, έστω για αν αυτά τα δάνεια τελικά αναλώνονται στην αποπληρωμή άλλων χρεών.
Το 50% των στεγαστικών χορηγούνται για πρώτη κατοικία, το 32% για β κατοικία, το 6% για επαγγελματική στέγη και το 12% για λοιπά ακίνητα.
Με 17% - 18% θα τρέξει το 2008
Θεόδωρος Καλαντώνης, Γεν. Διευθυντής Στεγαστικής Πίστης Εurobank
Η συρρίκνωση της ζήτησης νέων κατοικιών έχει επηρεάσει την αγορά στεγαστικής πίστης; Η αλήθεια ήταν πως η αρχή του χρόνου ήταν υποτονική, όμως κατά παράδοση οι πρώτοι μήνες δεν είναι και οι καλύτεροι μήνες για την αγορά στεγαστικής πίστης. Το 2007 στο σύνολό του ήταν μια καλή χρονιά, παρά τη στάση αναμονής που κράτησε μεγάλο μέρος των επίδοξων αγοραστών εν όψει των φοροαπαλλαγών που προώθησε η κυβέρνηση.
Η συνολική επέκταση της στεγαστικής πίστης για το 2007 υπολογίζεται στο 21%, ενώ για το 2008 το αντίστοιχο ποσοστό τοποθετείται στο 17% με 18%, ποσοστό που σε απόλυτους αριθμούς χαρακτηρίζεται ιδιαίτερα ικανοποιητικό. Αξιοσημείωτος είναι επίσης ο ρυθμός αύξησης της στεγαστικής πίστης στο διάστημα 2003 - 2007 με τα συνολικά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων να τριπλασιάζονται στα 69 δισ. ευρώ. Σημαντικό ρόλο για την περαιτέρω ανάπτυξη της στεγαστικής πίστης θα διαδραματίσει η αύξηση του δανεισμού των κατοίκων της επαρχίας, η πιο ενεργή συμμετοχή των μεταναστών στην αγορά ακινήτων, η αγορά ακινήτων για επένδυση, η ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας και τα επισκευαστικά δάνεια.
Οι προβλέψεις των ειδικών για την πορεία της αγοράς
Γιώργος Χουβαρδάς, Επικεφαλής εταιρείας Θεμέλια Ανοδος για τις υψηλής αξίας κατοικίες
Μετά από μια μικρή στασιμότητα, η αύξηση της τιμής της γης αλλά και των υλικών οικοδομής οδηγούν σε ανοδική τάση των τιμών των ακινήτων, η οποία θα γίνει εντονότερη την επόμενο χρόνο. Βεβαίως, θα πρέπει να τονίσουμε πως αναμένεται μεγαλύτερη άνοδος για τις υψηλής αξίας και «μικρής ηλικίας» κατοικίες, καθώς ολοένα και αυξάνεται η ζήτησή τους. Ο λόγος είναι αφενός πως ο σύγχρονος Έλληνας αναζητά την ποιότητα ζωής μέσα στον δικό του χώρο χωρίς να κάνει συμβιβασμούς και αφετέρου η σταθεροποίηση της αγοράς των στεγαστικών δανείων. Ο τραπεζικός κλάδος προσφέρει πληθώρα εναλλακτικών λύσεων δίνοντας τη δυνατότητα στον αγοραστή να ανεβάσει το επίπεδο των επιλογών του.
Οι κατασκευαστές έχουν την τάση να αποσύρονται από τις «παραδοσιακές» περιοχές, καθώς η υπεραξία που πλέον έχει αποκτήσει η γη δεν επιτρέπει ένα λογικό περιθώριο κέρδους. Μια κοινή τακτική είναι να στρέφονται σε περιοχές που μέχρι σήμερα θεωρούνταν πολύ μακριά από την Αθήνα, αλλά λόγω του μετρό ή της Αττικής οδού η απόσταση έχει ελαχιστοποιηθεί. Η οικιστική δόμηση νοτιοανατολικά της Αττικής, από Μεσόγεια μέχρι Λαγονήσι, θεωρώ πως θα τραβήξει το ενδιαφέρον του αγοραστικού κοινού μεσαίου και υψηλού εισοδήματος. Το πλεονέκτημα των περιοχών αυτών εστιάζεται στο γεγονός ότι δεν είναι πυκνοκατοικημένες και ταυτόχρονα εξυπηρετούνται από τον άξονα της Αττικής οδού και του μετρό. Ασφαλώς, η αξία των βορείων προαστίων παραμένει σταθερή στη συνείδηση του κοινού, με τη διαφορά πως το ενδιαφέρον μετατοπίζεται όλο και πιο βόρεια.
Ετος εξισορόπησης της αγοράς
Χ. Χαραλαμπόπουλος, Ορκωτός εκτιμητής
Στις περιοχές που υπάρχει μεγάλη προσφορά και μικρή ζήτηση θα υπάρξει πτώση τιμών το 2008. Επίσης, τα πολύ μεγάλα ακίνητα δεν είναι ελκυστικά και οι αξίες τους υποχωρούν, ενώ σε περιοχές που ακρίβυναν στο παρελθόν υπερβολικά θα υπάρξουν διορθώσεις. Οι κατασκευαστές αντιλαμβανόμενοι το πρόβλημα των απούλητων μεγάλων επιφανειών φτιάχνουν σπίτια 70-80 τ.μ., τα οποία πωλούν ευκολότερα. Πιστεύω ότι το 2008 θα είναι έτος εξισορρόπησης - εξορθολογισμού της αγοράς.
