Του Βασίλη Σ. Κανελλη
Ούτε η κρίση που περνά η αγορά κατοικίας, αλλά ούτε και το απόθεμα των χιλιάδων απούλητων σπιτιών δεν μπορούν να φέρουν υποχώρηση των τιμών των οικοπέδων. Η γη στην Αθήνα πωλείται σταθερά σε πολύ υψηλά επίπεδα και ειδικά στις περιοχές που η προσφορά είναι ελάχιστη κάθε τετραγωνικό μέτρο οικοδομήσιμου οικοπέδου αποτιμάται σε χρυσάφι. Παρά το γεγονός ότι οι κατασκευαστές δεν είναι πλέον τόσο «ζεστοί» στην αγορά γης, αλλά και στην αντιπαροχή, εντούτοις οι ιδιοκτήτες οικοπέδων δεν ρίχνουν τις τιμές.
Τόσο το 2007 όσο και οι προβλέψεις για το 2008 δείχνουν ότι η συγκεκριμένη αγορά θα συνεχίσει να είναι στο... ρετιρέ των τιμών, ακόμη κι αν το ενδιαφέρον έχει ατονήσει. Οποιος θέλει σήμερα να αγοράσει οικόπεδο για να κτίσει σπίτι θα δυσκολευτεί να βρει κάποιο σε λογική τιμή και μάλλον θα πρέπει να κυνηγήσει την ευκαιρία στα εκτός σχεδίου.
Η αγορά είναι με το βλέμμα στραμμένο στο υπουργείο ΠΕΧΩΔΕ και στους σχεδιασμούς του για τις εντάξεις στο σχέδιο πόλης. Πρόσφατα ο Γ. Σουφλιάς, υποσχέθηκε επιτάχυνση των διαδικασιών ένταξης και μια τέτοια κίνηση θα «ανοίξει» την κτηματαγορά. Η ένταξη χιλιάδων στρεμμάτων μπορεί να οδηγήσει σε αποκλιμάκωση των τιμών, αρχικά στη γη και εν συνεχεία στην κατοικία. «Οσο τα οικόπεδα είναι ακριβά κι όσο δίνουμε αντιπαροχή 40% και 50% της οικοδομής μην περιμένετε και φθηνά σπίτια» τονίζει ο πρόεδρος των κατασκευαστών, Δ. Καψιμάλης, και ζητά να γίνουν οι εντάξεις που εκκρεμούν.
Εντάξεις
Σε περίπτωση που γίνει πράξη η υπόσχεση για εντάξεις - εξπρές τότε μπορεί να γίνει πραγματικότητα το όνειρο που έχουν χιλιάδες Ελληνες να δουν υποχώρηση των τιμών των ακινήτων. «Οση περισσότερη γη πέσει στο σύστημα, τόσο θα πιεστούν οι ιδιοκτήτες να ρίξουν τις απαιτήσεις τους, τόσο όταν πουλάνε όσο κι όταν δίνουν με αντιπαροχή», τονίζει κτηματομεσίτης των ανατολικών προαστίων. Εκεί, δηλ., που γίνεται το μεγάλο «πάρτι» με τα Μεσόγεια να έχουν πια «φρακάρει». Ανθούσα, Παιανία, Παλλήνη, Κορωπί, Καλύβια, Σπάτα, Πόρτο Ράφτη, Μαραθώνας κ.λπ. περιμένουν με ανυπομονησία τις εντάξεις που θα σημάνουν ανάπτυξη και οικοδομική έκρηξη. Ευνοϊκή για την αγορά οικοπέδων είναι, πάντως, και η εξαγγελία του Γ. Σουφλιά ότι δεν πρόκειται να πειράξει τα 4, 8 ή 12 στρέμματα για οικοδόμηση ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές. Χιλιάδες ιδιοκτήτες ανακουφίστηκαν από την υπόσχεση αυτή, όμως, δεν λείπουν και οι φωνές εκείνων που κάνουν λόγο για νομιμοποίηση αυθαιρέτων μέσω των εντάξεων, αλλά και για άναρχη δόμηση ιδιαίτερα σε περιοχές της Αττικής που δεν έχουν γίνει έργα υποδομής όπως δρόμοι, δίκτυα αποχέτευσης, σχολεία, πλατείες, πεζοδρόμια κ.λπ.
Το παράδειγμα του Γέρακα είναι άλλωστε πρόσφατο: Το ταχύτερα αναπτυσσόμενο προάστιο της Αθήνας φιλοξενεί πλέον χιλιάδες Αθηναίους, κτίζονται εκατοντάδες σπίτια κάθε χρόνο, εντούτοις όμως δεν ήταν έτοιμη να δεχθεί τέτοια ανάπτυξη. Κονδύλια δεν έχουν δοθεί για έργα, οι ιδιοκτήτες των σπιτιών ζουν στην εποχή των... βόθρων, οι δρόμοι είναι κακοί και τα πάρκα ελάχιστα. Παρ όλα αυτά, βεβαίως, στον Γέρακα τα εντός σχεδίου οικόπεδα είναι απλησίαστα αφού ξεπερνούν τα 1.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Σε ό,τι αφορά τις τιμές της γης στην Αττική, οι ειδικοί επισημαίνουν ότι υπάρχουν οικόπεδα για όλα τα βαλάντια. Και για εκείνους που δεν διστάζουν να πληρώσουν από 500.000 ευρώ και πάνω για ένα κομμάτι γης, αλλά και για όσους αναζητούν ένα οικόπεδο 200 τ.μ. με 150.000 ευρώ, ώστε να κτίσουν ένα σπίτι 100-120 τ.μ.
Ο κανόνας είναι πάντως ένας: Στις περιοχές που δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα η αξία της λίγης οικοδομήσιμης γης είναι τεράστια. Οι περιοχές που υπάρχει προσφορά συνήθως είναι εκτός σχεδίου πόλεως και τότε απαιτούνται τουλάχιστον 4 στρέμματα, επομένως και πάλι ο αγοραστής πρέπει να βάλει βαθιά το χέρι στην τσέπη ή να ρισκάρει με μικρότερο οικόπεδο και με την ελπίδα ένταξης.
Αναλυτικά η εικόνα της αγοράς γης στην Αθήνα, όπως καταγράφεται από έρευνες των ειδικών, έχει ως εξής:
Δυτικά προάστια
Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας ΣΗΔΜΑ Τεχνική, στα δυτικά φαίνεται να μειώνεται το ενδιαφέρον από τους κατασκευαστές. Τα μεγάλα σε έκταση οικόπεδα με υψηλό συντελεστή δόμησης δέχονται πιέσεις, όμως τα μικρά κομμάτια πωλούνται στα... ύψη και οι πράξεις είναι λίγες. Για παράδειγμα, στην Πετρούπολη όπου παρατηρήθηκε οικοδομική έκρηξη τα οικόπεδα έχουν φτάσει να πωλούνται ακόμη και πάνω από 2.000 ευρώ/τ.μ. δηλαδή 2 εκατ. ευρώ το στρέμμα!
Ανατολικά προάστια
Στην κοιλάδα των Μεσογείων φαίνεται να υπάρχει μια τάση σταθεροποίησης των τιμών διότι έχουν φτάσει σε υψηλά επίπεδα, αλλά η ζήτηση δεν έχει υποχωρήσει, απλά ο κόσμος έχει «κουραστεί» να πληρώνει για περιοχές χωρίς ουσιαστικές υποδομές. Από τις πιο ακριβές συνοικίες ο Γέρακας και το Μαρκόπουλο (γύρω στα 1.000 ευρώ/τ.μ.) ενώ πιο φθηνά είναι τα οικόπεδα σε Καλύβια, Κερατέα διότι είναι εκτός σχεδίου. Πάντως, κι εκεί ακόμη υπάρχει ζήτηση και αυξάνεται ραγδαία η πρώτη κατοικία.
Νότια προάστια
Μικτή εικόνα παρουσιάζει η συγκεκριμένη αγορά. Υπάρχουν τα πολύ ακριβά στη μια πλευρά της παραλίας και τα πολύ φθηνά στην άλλη. Ανάλογη είναι και η κατεύθυνση των αγοραστών, ανάλογα με το εισόδημά τους. Οπως αναφέρει έκθεση της Εθνικής, στα νότια προάστια υπάρχει χαμηλή προσφορά οικοπέδων, το κόστος είναι υψηλό, με αποτέλεσμα να πωλούνται και τα σπίτια ακριβά. Για παράδειγμα στη Βουλιαγμένη πωλούνται οικόπεδα - φιλέτα ακόμη και πάνω από 4.500 ευρώ/τ.μ. Πάνω από 2.500-3.000 ευρώ/τ.μ. κινούνται οι τιμές σε Βάρκιζα, Γλυφάδα, Ελληνικό, όπως και στον Αλιμο λόγω των προσδοκιών για την ανάπλαση του αεροδρομίου.
Πειραιάς
Οσο για τον Δήμο Πειραιά, τα οικόπεδα σε ανώτερες τιμές δεν ξεπερνούν τα 1.100 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Βόρεια προάστια
Πολύ υψηλές οι τιμές των οικοπέδων όπου δεν υπάρχει διαθέσιμη γη. Ειδικά οι συνοικίες που ευνοήθηκαν ή θα ευνοηθούν από το μετρό (π.χ. Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή κ.λπ.) διατηρούν στα ύψη τις τιμές που μπορεί να ξεπερνούν τις 3.000 ευρώ/τ.μ. Πιο ακριβή η Φιλοθέη με κομμάτια γης να έχουν πουληθεί πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ.
Κέντρο Αθήνας
Η προσφορά γης είναι ανύπαρκτη στις περισσότερες γειτονιές κι έτσι οι συμφωνίες κλείνονται πλέον σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα ή δίνονται μεγάλα ποσοστά αντιπαροχής. Για παράδειγμα στους Αμπελόκηπους η γη πωλείται ακριβότερα κι από το Ψυχικό (4.000 ευρώ/τ.μ. για Συντελεστή Δόμησης 3,6).
