Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
vkanel@pegasus.gr
Σχεδόν 8 στις 10 περιοχές του νομού Αττικής είδαν τον τελευταίο χρόνο τις τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων να υποχωρούν σε ποσοστό έως και 20%, σύμφωνα με έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου που παρουσιάζει η «Η».
Η σύγκριση γίνεται ανάμεσα στην προσφερόμενη μέση τιμή πώλησης ενός καινούργιου σπιτιού τον Οκτώβριο του 2009 σε σχέση με τον αντίστοιχο περσινό μήνα. Η έρευνα που διενήργησε το τμήμα Στατιστικής με επιβλέπων τον πρόεδρό του κ. Επαμεινώνδα Πανά δείχνει ότι τελικά οι τιμές υποχωρούν, ωστόσο δεν να μπορεί να μιλήσει κανείς για κραχ.
Στις περισσότερες γειτονιές οι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες των ακινήτων φαίνεται να ρίχνουν λίγο «νερό στο κρασί τους», να έχουν μικρότερες απαιτήσεις και να επιδιώκουν να βρουν πάση θυσία αγοραστή, αφού το απόθεμα των 150 - 200 χιλιάδων απούλητων σπιτιών και τα επικείμενα φορολογικά μέτρα πιέζουν για άμεσες κινήσεις.
Χαρακτηριστική είναι, άλλωστε, και η εκτίμηση του κ. Πανά, ο οποίος επισημαίνει πως «παρά την πτώση των τιμών σε αρκετές περιοχές της Αττικής, την κακή οικονομική κατάσταση των αγοραστών και κυρίως την κακή ψυχολογική τους κατάσταση, όλα τα στοιχεία δείχνουν ότι η κτηματαγορά θα συνεχίσει να βρίσκεται σε συνθήκες κρίσης».
Μια ακόμη χρονιά ύφεσης, η τρίτη κατά σειρά, θα σημάνει «κόκκινο» συναγερμό στην κτηματαγορά, αφού οι περισσότεροι πωλητές βρίσκονται στα όριά τους. Το χρήμα που εισέρρευσε μετά το 2005 και την επιβολή του ΦΠΑ εξανεμίζεται και όσο μένουν απούλητα τα σπίτια τόσο θα δυσκολεύει η κατάσταση.
Αλλωστε, η φορολόγηση της μεγάλης περιουσίας ενδεχομένως να επιβαρύνει τους κατασκευαστές που έχουν μεγάλο στοκ ακινήτων. Ολα αυτά προοιωνίζονται ότι μέσα στο 2010 δεν αποκλείεται να δούμε νέες υποχωρήσεις τιμών, αυτή τη φορά μεγαλύτερων, επομένως ευκαιρίες για αγορές από όσους έχουν ρευστό και ξέρουν να κυνηγούν τις ευκαιρίες. Εξαιρετικό ενδιαφέρον έχει να δούμε τη συμπεριφορά των προσφερόμενων τιμών σε περιοχές της ίδιας ζώνης. Τα στοιχεία από τους πίνακες είναι αποκαλυπτικά:
Ζώνη Α'
Για τη Ζώνη Α, δηλαδή τις γειτονιές του κέντρου, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στην περιοχή της Πλατείας Βάθη με 1.019,6 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή των Ελληνορώσων με 2.790,7 ευρώ/τ.μ. Φυσικά στην έρευνα δεν συμπεριλαμβάνεται το Κολωνάκι και ο Λυκαβηττός, αφού οι τιμές εκεί είναι εκτός συναγωνισμού.
Η περιοχή του Γκύζη εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-19,23%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη Α αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή του Μετς (15,19%).
Από τις 29 εξεταζόμενες περιοχές, μόνο σε 4 καταγράφονται αυξήσεις τιμών και στις άλλες 25 οι τιμές υποχωρούν, έστω και οριακά σε κάποιες περιπτώσεις.
Η κακή κατάσταση των περισσότερων κτηρίων, η μεγάλη αύξηση της παραβατικότητας, η δημιουργία γκέτο μεταναστών σε πολλές συνοικίες είναι οι βασικοί λόγοι υποβάθμισης του κέντρου και υποχώρησης των τιμών.
Ζώνη Β'
Για τη Ζώνη Β, δηλαδή τις βορειοανατολικές περιοχές, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στο Κρυονέρι με 2.283,34 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή της Κηφισιάς με 3.600 ευρώ/τ.μ.
Η περιοχή του Χολαργού εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-12,61%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη Β αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή της Κηφισιάς (14,33%).
Από τις 17 εξεταζόμενες περιοχές, αυξήσεις είχαμε στις 6 και μειώσεις στις 11. Γενικά, όμως, φαίνεται να εξισορροπούνται οι τιμές, αφού καταγράφηκαν και σημαντικές ανατιμήσεις και μεγάλες υποχωρήσεις.
Ζώνη Γ'
Για τη Ζώνη Γ, δηλαδή περιοχές προς τα νότια του νομού, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στην Καλλιθέα με 1.585,37 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή της Βουλιαγμένης με 4.181,82 ευρώ/τ.μ. Φυσικά για να μη γίνονται παρανοήσεις επαναλαμβάνουμε ότι πρόκειται για τις διάμεσες τιμές, δηλαδή υπάρχει τουλάχιστον ένα 25% των συνολικών πωλήσεων που έγινε σε υψηλότερες τιμές.
Η περιοχή του Υμηττού εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-12,24%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη Γ’ αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή της Βουλιαγμένης (12,05%).
Αυτό συμβαίνει διότι η περιοχή δεν «αγγίζεται» από την κρίση, έχει σταθερούς αγοραστές που δεν συνδέονται με τραπεζικό δανεισμό κ.λπ.
Από τις 18 εξεταζόμενες περιοχές οι 5 μόνο σημείωσαν αύξηση τιμών, ενώ σε μία, το Παλαιό Φάληρο, καταγράφηκε σταθεροποίηση.
Ζώνη Δ'
Για τη Ζώνη Δ, δηλαδή τις δυτικές συνοικίες, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στην Αγία Βαρβάρα με 1.414,89 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή του Χαϊδαρίου με 2.571,43 ευρώ/τ.μ. Η περιοχή του Αιγάλεω εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-18,57%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη Δ αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή της Νέας Φιλαδέλφειας (9,24%).Από τις 14 εξεταζόμενες περιοχές μόνο 2 σημειώνουν αυξήσεις και οι άλλες 12 γενναίες μειώσεις, γεγονός που δείχνει ότι στα δυτικά προάστια οι απαιτήσεις των εργολάβων έχουν καμφθεί σε μεγάλο βαθμό.
Ζώνη Ε'
Για τη Ζώνη Ε, δηλαδή τον Πειραιά και τους γύρω δήμους, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στην περιοχή του Πειραιά με 1.465,84 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή της Καστέλας με 2.500 ευρώ/τ.μ.
Η περιοχή του Πειραιά εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-20,19%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη Ε αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή της Φρεαττύδας (21,18%). Από 10 περιοχές στις 4 καταγράφονται αυξήσεις και είναι κυρίως οι ακριβές συνοικίες.
Ζώνη ΣΤ'
Για τη Ζώνη ΣΤ, δηλαδή οι δήμοι κοντά στον Πειραιά, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στην περιοχή του Ταύρου με 1.516,69 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή του Μοσχάτου με 2.446,81 ευρώ/τ.μ.
Η περιοχή του Ταύρου εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-14,64%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη ΣΤ αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή του Μοσχάτου (4,86%). Από τις 7 περιοχές μόνο στο Μοσχάτο καταγράφονται αυξήσεις.
Ζώνη Ζ'
Για τη Ζώνη Ζ, δηλαδή οι περιοχές στην κοιλάδα των Μεσογείων και στο Θριάσιο, η μικρότερη διάμεση προσφερόμενη τιμή πώλησης κατοικίας ανά τ.μ. εμφανίζεται στην περιοχή του Ασπρόπυργου με 1.705,99 ευρώ/τ.μ., ενώ η μεγαλύτερη διάμεση τιμή εμφανίζεται στην περιοχή του Πόρτο Ράφτη με 2.886,17 ευρώ/τ.μ.
Η περιοχή του Λαυρίου εμφανίζει τον Οκτώβριο του 2009 τη μεγαλύτερη μείωση (-8,75%) σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2008.
Όμως, παρά τις σημαντικές αυτές μειώσεις, παρατηρήθηκαν στη Ζώνη Ζ αυξήσεις τιμών, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εμφανίζεται στην περιοχή της Ραφήνας (3,77%).
Από τις 15 εξεταζόμενες περιοχές μόνο 3 σημειώνουν αύξηση τιμών και σε μία, την Ανάβυσσο, οι τιμές έμειναν σταθερές.
Κέντρο Αθήνας
Κατακόρυφη πτώση στη ζήτηση
Το κέντρο της πρωτεύουσας πλήττεται κατά μεγάλο ποσοστό από την οικονομική κρίση, αλλά και το σκηνικό απαξίωσης στην αγορά ακινήτων.
Οι ιδιαιτερότητες των γειτονιών του κέντρου έχουν οδηγήσει σε μεγάλη βουτιά της ζήτησης, κυρίως από Ελληνες οι οποίοι εγκαταλείπουν το κέντρο. Τα πολλά παλαιά διαμερίσματα είτε αγοράζονται σε χαμηλή τιμή είτε ενοικιάζονται από αλλοδαπούς, ενώ ελάχιστες είναι οι νέες οικοδομές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας για τις συνολικές μεταβολές ανά ζώνη καταγράφονται τα εξής:
1. Οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών συνολικά (-11,45%) καταγράφονται στην πρώτη ζώνη, δηλαδή στις περιοχές του κέντρου της πρωτεύουσας. Η προσφερόμενη διάμεση τιμή πώλησης ανέρχεται σε 1.555,56 ευρώ/τ.μ. από 1.756,76 ευρώ/τ.μ. πέρυσι τον Οκτώβριο. Είναι ενδιαφέρον ότι στη δεύτερη ζώνη καταγράφονται αυξήσεις της τάξης του 3,19% συνολικά και πρόκειται για τις περιοχές της βορειοανατολικής Αττικής.
2. Η μεγαλύτερη πτώση τιμών από πέρυσι σημειώνεται στον Πειραιά με 20,19% και ακολουθούν Γκύζη με 19,23%, Αγία Σοφία με 18,86%, Αγιος Αρτέμιος με 18,68%, Πλ. Αττικής με 16,32%, Κυψέλη με 16,39% και Περιστέρι με 16%.
3. Υπάρχουν, πάντως, και αξιοσημείωτες αυξήσεις στις διάμεσες τιμές πώλησης. Στη Φρεαττύδα οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 21,18%, στο Μετς 15,19%, στην Αγία Παρασκευή 12%, στο Κουκάκι 10,41%, στην Καστέλα κατά 8,22%. Πρόκειται για συγκεκριμένες περιοχές με σταθερή ζήτηση ακόμη και μέσα στην κρίση και με ακίνητα που κατά κύριο λόγο είναι ακριβά.
