Στο υψηλότερο επίπεδο όλων των εποχών σκαρφάλωσαν στο δεύτερο τρίμηνο του 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων στην Ελλάδα, υπερβαίνοντας το προηγούμενο ρεκόρ που είχε καταγραφεί πριν από 17 ολόκληρα χρόνια, το γ΄ τρίμηνο του 2008.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2025, υπερβαίνοντας το ιστορικό υψηλό του 2008 (β΄ τρίμηνο 2025: 107,5 μονάδες, γ΄ τρίμηνο 2008: 102,2 μονάδες).

Πιο ακριβά τα παλαιότερα διαμερίσματα

Ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) αυξάνονται πλέον ταχύτερα από ότι των νεόδμητων κατοικιών. Συγκεκριμένα, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8%, υπερβαίνοντας κατά 9,4 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄ τριμήνου 2008 (112,4 μονάδες), ενώ οι τιμές των παλαιών κατοικιών σημείωσαν άνοδο 7,6% σε ετήσια βάση.

Πιο ψηλά η Θεσσαλονίκη

Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (8,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%), ενώ στην Αθήνα ο ρυθμός αύξησης φαίνεται να παρουσιάζει μικρή κάμψη, με τις τιμές να αυξάνονται κατά 5,9%. Ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε στο β΄ τρίμηνο του 2025 στις 112,2 μονάδες, υπερβαίνοντας κατά 10,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008 (101,4 μονάδες).

Ανοδική είναι και η πορεία των ενοικίων, με τον δείκτη τιμών να φθάνει τις 114,7 μονάδες το γ΄ τρίμηνο του 2025 (έναντι 103,6 το γ΄ τρίμηνο 2024). Παρά την αύξηση αυτή, ο δείκτης παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 2011 (124,3 μονάδες).

Ο πληθωρισμός ροκανίζει τα εισοδήματα

Όπως τονίζει η ΤτΕ, η εξέλιξη του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την ικανότητα τους να εξυπηρετούν τις δανειακές τους υποχρεώσεις.

Ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, αν και το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 0,7% το α΄ τρίμηνο του 2025 σε ετήσια βάση, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα μειώθηκε κατά 3,3%, λόγω του πληθωρισμού.

Η άνοδος του ονομαστικού εισοδήματος αποδίδεται κυρίως στη θετική συμβολή του εισοδήματος των αυτοαπασχολούμενων και των εξαρτημένων εργαζομένων. Για το 2024, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα είχε αυξηθεί κατά 1%.

Παράλληλα, η αγορά εργασίας εμφανίζει βελτίωση: το ποσοστό ανεργίας μειώθηκε σε 8,6% για το β΄ τρίμηνο του 2025 (έναντι 9,8% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024), σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Ο δείκτης προσδοκιών για την απασχόληση στην Ελλάδα ανήλθε σε 114,4 τον Αύγουστο του 2025 (έναντι 98,1 του μέσου όρου της Ευρωπαϊκής Ένωσης).

Πάντως, συνολικά ο κίνδυνος εισοδήματος για τα νοικοκυριά θεωρείται περιορισμένος, καθώς η βελτίωση στην απασχόληση και οι θετικές προοπτικές της οικονομικής δραστηριότητας αντισταθμίζουν εν μέρει τις πιέσεις από την αύξηση του κόστους διαβίωσης.

Προσφορά και ζήτηση

Βασική αιτία που τροφοδοτεί την αύξηση των ενοικίων παραμένει η ισχυρή ζήτηση, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά. 

Από την πλευρά της προσφοράς, τονίζει η ΤτΕ, καθοριστικό παράγοντα αποτελεί η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα, καθώς το πρώτο εξάμηνο του 2025 καταγράφηκε μείωση κατά 14% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών και κατά 24,1% σε όρους επιφάνειας, σε σχέση με το 2024. Η επιβράδυνση αυτή αποδίδεται εν μέρει στην καθυστέρηση που προκλήθηκε από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με την αναμόρφωση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει χαμηλή, καθώς μεγάλο μέρος των διαθέσιμων ακινήτων αφορά επενδυτική αξιοποίηση ή βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ οι περισσότερες νέες οικοδομές της περιόδου 2010-2020 δεν επαρκούν για την κάλυψη της σημερινής ζήτησης.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η έντονη ζήτηση τόσο από εγχώριους αγοραστές όσο και από το εξωτερικό, σε συνδυασμό με το περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, θα συνεχίσει να ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές, αν και ο ρυθμός ανόδου ενδέχεται να επιβραδυνθεί στο μέλλον.

Συστημικός κίνδυνος

Η Τράπεζα προειδοποιεί ότι οι τρέχουσες εξελίξεις στις τιμές των ακινήτων αναδεικνύουν την ανάγκη πρόληψης κυκλικών συστημικών κινδύνων, χωρίς ωστόσο να προκαλείται ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, καθώς το επίπεδο των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων παραμένει χαμηλό.

Παρά ταύτα, η αύξηση των τιμών αγοράς και ενοικίων, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση και το υψηλό λειτουργικό κόστος των ακινήτων, έχει επιδεινώσει τα τελευταία χρόνια το στεγαστικό πρόβλημα των νοικοκυριών.

Η αναλογία κόστους στέγασης προς διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα ανήλθε το 2024 στο 35,5%, από τα υψηλότερα ποσοστά στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Η εξέλιξη αυτή αντανακλά την αυξανόμενη δυσκολία των νοικοκυριών να αποκτήσουν ή να διατηρήσουν κατοικία, παρά τη γενικότερη βελτίωση της οικονομικής δραστηριότητας.

Ασταμάτητη άνοδος

Συνολικά, η ελληνική αγορά κατοικίας παραμένει σε φάση έντονης ανόδου, με τις τιμές να ξεπερνούν τα ιστορικά υψηλά του 2008 και τα ενοίκια να κινούνται επίσης σε ανοδική πορεία. Η βελτίωση στην απασχόληση και τα αυξημένα εισοδήματα λειτουργούν υποστηρικτικά, ωστόσο ο πληθωρισμός και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικά προβλήματα που δεν έχουν αμβλυνθεί με τα μέχρι στιγμής επιδοματικού χαρακτήρα μέτρα που έχουν ληφθεί.

Η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει την ανάγκη στενής παρακολούθησης των εξελίξεων, ώστε η δυναμική της αγοράς ακινήτων να συνεχίσει να στηρίζει την οικονομική ανάπτυξη χωρίς να διαταράσσει τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα και την κοινωνική συνοχή.

Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!