«Φρένο» στην αύξηση των τιμών ακινήτων δεν προβλέπεται στο άμεσο μέλλον και η μείωση των επιτοκίων δεν μπορεί να αποτελέσει δέλεαρ για την απόκτηση κατοικίας, με τη ζήτηση στεγαστικών δανείων να είναι υποτονική. Ειδικά σε ό,τι αφορά το β΄ τρίμηνο του 2025, η ζήτηση μειώθηκε καθώς επιβραδύνθηκε ο ρυθμός υποβολής αιτήσεων του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» και αυτή η εικόνα δεν αναμένεται να αλλάξει το γ΄ τρίμηνο.
Έτσι, αν και ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής της χρηματοδότησης των νοικοκυριών έγινε τον Ιούνιο του 2025 για πρώτη φορά θετικός μετά από 15 χρόνια διαρκούς απομόχλευσης και διαμορφώθηκε σε 0,8% τον περασμένο Αύγουστο, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων παραμένει αρνητικός (-0,8%) έναντι υπερπολλαπλάσιας αύξησης των καταναλωτικών και λοιπών δανείων (6,1%).
Εκταμιεύσεις και επιτόκια
Για το υπόλοιπο του έτους αναμένεται περαιτέρω ενίσχυση του ρυθμού μεταβολής των στεγαστικών δανείων, τροφοδοτούμενη εν μέρει από τις εκταμιεύσεις του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ». Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, το 2025 θα «κλείσει» με 2,2 δισ. ευρώ νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, εκ των οποίων τα 700 εκατ. ευρώ θα αφορούν το «Σπίτι μου ΙΙ», καταγράφοντας αύξηση 25% σε σχέση με το 2024.
Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας καταγράφεται οριακή μείωση του κινδύνου επιτοκίου για τα νοικοκυριά, με τις μειώσεις των βασικών επιτοκίων της ΕΚΤ – σωρευτικά κατά 200 μονάδες βάσης από τον Ιούνιο του 2024, όταν αποφασίστηκε η πρώτη μείωση – να αντανακλάται εν μέρει στα επιτόκια των δανείων και περιορισμένο κίνδυνο εισοδήματος.
Ωστόσο, η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν στην όξυνση του προβλήματος στέγασης, η οποία αντικατοπτρίζεται στο λόγο του κόστους στέγασης προς διαθέσιμο εισόδημα (2024: 35,5%).
Στεγαστικό πρόβλημα και ανάγκη μέτρων
Υπό το πρίσμα αυτό, στην τρέχουσα συγκυρία η ΤτΕ υπογραμμίζει ότι κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικότερα μέσω της αύξησης και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος και της βελτίωσης των όρων πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.
Τιμές και ενοίκια
Πιο αναλυτικά, η ανοδική τάση στις τιμές ακινήτων συνεχίστηκε στο β΄ τρίμηνο του 2025, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 7,3% σε ετήσια βάση και να έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008 (β΄ τρίμηνο 2025: 107,5, γ΄ τρίμηνο 2008: 102,2), με το ποσοστό αύξησης να είναι υψηλότερο στα παλιά διαμερίσματα (7,6%) έναντι των νέων, δηλαδή ως 5 ετών (6,8%), με τους αντίστοιχους δείκτες τιμών να κινούνται πάνω από το ιστορικό ρεκόρ του 2008.
Αντίστοιχη είναι και η εξέλιξη του επιπέδου των ενοικίων, με το σχετικό δείκτη τιμών να διαμορφώνεται σε 114,7 με βάση τα στοιχεία του γ΄ τριμήνου του 2025, έναντι 103,6 το γ΄ τρίμηνο του 2024. Ο δείκτης ενοικίων, σε αντίθεση με το δείκτη τιμών κατοικιών, παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του (124,3 το γ΄ τρίμηνο του 2011).
Η εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης. Αναμένεται επομένως η αυξητική τάση να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο.
Παράγοντες περιορισμένης προσφοράς
Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό, καθώς και της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.
Σημειώνεται ότι οι εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν στεγαστικό ακίνητο ανήλθαν το α΄ εξάμηνο σε 819 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση 38% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2024 (593 εκατ. ευρώ), ενώ σημαντικό μέρος της ζήτησης αφορά αγορές χωρίς τραπεζικό δανεισμό.
Σε ό,τι αφορά τις καθαρές άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, ανήλθαν σε 983 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας μείωση 17,8% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2024. Σημειώνεται ότι το 2025 τα αιτήματα για αρχική χορήγηση άδειας μόνιμου επενδυτή – Golden Visa – ανήλθαν σε 5.333 και παρέμειναν στα ίδια επίπεδα με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 (5.290).
Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.
Κίνδυνοι και καθαρός πλούτος νοικοκυριών
Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, αλλά δεν προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων.
Η άνοδος της αξίας των κατοικιών των νοικοκυριών αποτελεί τον κύριο λόγο της αύξησης του καθαρού πλούτου το α΄ τρίμηνο του 2025 κατά 8%, στις 87.600 ευρώ έναντι 81.100 ευρώ το α΄ τρίμηνο του 2024.
Σε ό,τι αφορά τις συνολικές δαπάνες για τόκους ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, παρουσίασαν μείωση τον Ιούνιο ως αποτέλεσμα της μείωσης των επιτοκίων των υφιστάμενων δανείων. Ειδικά για τα υφιστάμενα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των πέντε ετών, η μείωση του μέσου επιτοκίου ήταν 73 μονάδες βάσης (μ.β.) το χρονικό διάστημα Ιουνίου 2024–Αυγούστου 2025 (Αύγουστος 2025: 3,61%, Ιούνιος 2024: 4,34%), ενώ στα στεγαστικά διάρκειας 1–5 έτη παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητο (Αύγουστος 2025: 5,43%, Ιούνιος 2024: 5,45%).
→ Διαβάστε επίσης: Στεγαστικά δάνεια: Κερδίζει έδαφος η διαμεσολάβηση
Χρηματοοικονομική σταθερότητα
Το μέσο ετήσιο υπόλοιπο των δανείων προς τα νοικοκυριά (στεγαστικά, καταναλωτικά, δάνεια προς ατομικές επιχειρήσεις κ.λπ.) ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματός τους διαμορφώθηκε σε 56,2%, παρουσιάζοντας μικρή άνοδο έναντι του 2024.
Περιορισμένος είναι και ο κίνδυνος εισοδήματος για τα νοικοκυριά, λαμβάνοντας υπόψη τις θετικές προοπτικές για την οικονομική δραστηριότητα και την απασχόληση, καθώς και τις εκτιμήσεις για την εξέλιξη του πληθωρισμού.
Ο προσαρμοσμένος δείκτης χρέους προς περιουσιακά στοιχεία διαμορφώθηκε σε 9,1% για το α΄ τρίμηνο του 2025, καταγράφοντας βελτίωση κατά 50 μ.β. έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2024 (α΄ τρίμηνο 2024: 9,6%) και παραμένοντας σε χαμηλότερο επίπεδο από τον μέσο όρο των χωρών της ζώνης του ευρώ (α΄ τρίμηνο 2025: 10,7%).
Λαμβάνοντας υπόψη τους παραπάνω παράγοντες κινδύνου, η χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών δεν εγείρει ανησυχίες για τη διαφύλαξη της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
