Με τρεις διαφορετικές «ταχύτητες» κινείται πλέον η ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες, εκείνες που καταγράφονται στα συμβόλαια αγοραπωλησίας και οι αντικειμενικές αξίες αποκλίνουν ολοένα και περισσότερο μεταξύ τους. Η απόσταση αυτή δημιουργεί μια στρεβλή και συχνά παραπλανητική εικόνα για το πραγματικό επίπεδο των τιμών, επηρεάζοντας τόσο τις αποφάσεις των ιδιωτών όσο και τον σχεδιασμό της στεγαστικής και φορολογικής πολιτικής.
Οι τρεις «ταχύτητες» της αγοράς
Στη χαμηλότερη ταχύτητα κινούνται οι αντικειμενικές αξίες, οι οποίες παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, όταν πραγματοποιήθηκε η τελευταία ευρεία αναπροσαρμογή. Έκτοτε, η αγορά έχει καταγράψει σημαντικές μεταβολές, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε περιοχές αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Παρ’ όλα αυτά, με βάση τον υφιστάμενο σχεδιασμό, νέα επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών δεν αναμένεται πριν από το 2027, διευρύνοντας περαιτέρω το χάσμα μεταξύ φορολογικών και πραγματικών αξιών.
Στον αντίποδα, στη «γρήγορη λωρίδα» κινούνται οι τιμές των αγγελιών, οι οποίες αντανακλούν κυρίως τις προσδοκίες των πωλητών. Οι ζητούμενες τιμές επηρεάζονται από τη διαχρονική έλλειψη προσφοράς κατοικιών, την αυξημένη ζήτηση –ιδίως για μικρά και ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα– αλλά και από το γενικότερο κλίμα αισιοδοξίας που έχει καλλιεργηθεί τα τελευταία χρόνια στην κτηματαγορά. Ωστόσο, σε αρκετές περιπτώσεις, οι τιμές αυτές αποδεικνύονται δύσκολα υλοποιήσιμες στην πράξη.
Ανάμεσα στις δύο αυτές ταχύτητες βρίσκονται οι πραγματικές τιμές συναλλαγών, δηλαδή τα ποσά στα οποία τελικά ολοκληρώνονται οι αγοραπωλησίες και αποτυπώνονται στα συμβόλαια. Οι τιμές αυτές είναι συστηματικά χαμηλότερες από εκείνες των αγγελιών και συχνά πλησιέστερες στις αντικειμενικές αξίες, αν και εξακολουθούν να παρατηρούνται περιπτώσεις όπου μέρος του τιμήματος δεν δηλώνεται επισήμως.
Η διεύρυνση της ψαλίδας
Τα πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, που συγκρίνουν ζητούμενες και πραγματικές τιμές πώλησης σε βασικές αστικές περιοχές για την περίοδο 2022–2025, αποτυπώνουν με σαφήνεια τη διεύρυνση της ψαλίδας. Το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συναλλαγών σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια, από 19,9% το 2022 σε 34,4% το 2025. Σε απόλυτους όρους, οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι πραγματικές τιμές πώλησης περιορίζονται στα 1.730 ευρώ.
Στην Αττική, η απόκλιση είναι ιδιαίτερα έντονη σε περιοχές με μεσαίες αντικειμενικές αξίες. Σε ζώνες της Αθήνας με αντικειμενική αξία 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η διαφορά μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών αγγίζει το 35%. Στο Γαλάτσι η ψαλίδα φθάνει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Περιστέρι διαμορφώνεται στο 25,7%. Ακόμη και σε δήμους με πιο συγκρατημένη εικόνα, όπως η Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντη, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να υπερβαίνουν αισθητά τις τιμές συναλλαγών.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, όπου σε ζώνη αντικειμενικής αξίας 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σημειώνεται η μεγαλύτερη απόκλιση πανελλαδικά. Το 2025, οι τιμές των αγγελιών υπερβαίνουν τις αντικειμενικές κατά 75,4%, στοιχείο που καταδεικνύει την ένταση των ανισορροπιών και στη δεύτερη μεγαλύτερη αγορά της χώρας.
→ Διαβάστε επίσης: AirBnB: Στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ τα εισοδήματα - Μπαράζ διασταυρώσεων
Πλασματική εικόνα και νέα εργαλεία διαφάνειας
Η συνεχής διεύρυνση αυτών των αποκλίσεων καλλιεργεί μια πλασματική εικόνα της αγοράς, καθώς οι τιμές των αγγελιών συχνά αναπαράγονται ως «αγοραίες». Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία μιας τεχνητής φούσκας προσδοκιών, η οποία δεν συμβαδίζει με τη διαθέσιμη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονται να εντοπίσουν ακίνητα σε προσιτές τιμές, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες εγκλωβίζονται σε μη ρεαλιστικές απαιτήσεις, οδηγώντας σε καθυστερήσεις ή ακυρώσεις συναλλαγών.
Σε αυτό το περιβάλλον, την ανάγκη για μεγαλύτερη διαφάνεια φιλοδοξεί να καλύψει το νέο ψηφιακό «price map», το οποίο αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως το καλοκαίρι του 2026. Η πλατφόρμα θα καταγράφει και θα αναλύει τις πραγματικές τιμές συναλλαγών, παρέχοντας στους πολίτες και στους επαγγελματίες της αγοράς σαφέστερη εικόνα των αξιών ανά περιοχή.
Με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης, το price map θα αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο, χωρίς την εμφάνιση προσωπικών στοιχείων. Θα παρουσιάζονται βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως το είδος, η επιφάνεια, η παλαιότητα, η περιοχή και το τίμημα. Η πρόσβαση σε βασικές πληροφορίες θα είναι δωρεάν για τους πολίτες που επιθυμούν μια γενική εκτίμηση, ενώ πιο αναλυτικά δεδομένα θα παρέχονται με αντίτιμο σε όσους σχεδιάζουν αγορές ή πωλήσεις.
Σε δεύτερη φάση, η πλατφόρμα αναμένεται να επεκταθεί και στην αγορά ενοικίων, ενισχύοντας τη διαφάνεια σε ολόκληρο το φάσμα της κτηματαγοράς και προσφέροντας ένα πιο αξιόπιστο εργαλείο αποτίμησης σε μια περίοδο έντονων ανισορροπιών.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
