Πηγή ανησυχίας αποτελεί η επιδείνωση της προσιτότητας των κατοικιών, καθώς πρόκειται για φαινόμενο με σοβαρές οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις, όπως επισημαίνει η Eurobank στη νέα της ανάλυση για το στεγαστικό ζήτημα. Απαντώντας στο ερώτημα «Γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται λιγότερο προσιτή», η τράπεζα εντοπίζει ως βασική αιτία τη στενότητα της προσφοράς, η οποία οδηγεί στο να καθορίζονται οι τιμές κυρίως από τη συνεχώς αυξανόμενη – εγχώρια και διεθνή – ζήτηση.
Η άνοδος, εξάλλου, των τιμών των κατοικιών, είναι ταχύτερη σε σχέση με τα εισοδήματα και έχει επιδεινώσει την προσιτότητά τους, η οποία ωστόσο παραμένει καλύτερη σε σχέση με την προ-κρίσης περίοδο και συγκρίσιμη – αν και λίγο μικρότερη – με την αντίστοιχη στις άλλες χώρες της ευρωζώνης.
Ένα ακόμα χαρακτηριστικό είναι ότι, παρά την εντυπωσιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, δεν υπάρχει αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά την αυξημένη διάθεση και δυνατότητα των τραπεζών για χρηματοδότηση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, από το 2003–2008 εκταμιεύθηκαν συνολικά 78,6 δις ευρώ στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μ.ο. 11,2 δις ευρώ), ενώ από το 2010–2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δις ευρώ, δηλαδή περίπου 2 δις ευρώ ετησίως (το 2024 ήταν μόλις 1,4 δις ευρώ).
Αναγκαία μέτρα στην πλευρά της προσφοράς
Η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς, σε περιπτώσεις που οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.
Στις προτάσεις τους, οι αναλυτές της Eurobank εστιάζουν τόσο στις μεταρρυθμίσεις που αποτελούν αναγκαία συνθήκη για την άρση στρεβλώσεων και αβεβαιοτήτων, όσο και στην αντιμετώπιση του γραφειοκρατικού κυκεώνα.
Όπως επισημαίνεται, η αύξηση των τιμών των κατοικιών είναι πιθανό ότι συσχετίζεται τόσο με την περιορισμένη προσφορά, όσο και με την αυξημένη ζήτηση. Σημειώνεται ότι, μεταξύ 2017–2024, οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 70,1% ή κατά 44,7% λαμβάνοντας υπόψη τον σωρευτικό πληθωρισμό.
Εμπόδια στην προσφορά: κρίση, πολεοδομία και πολυϊδιοκτησία
Σε ό,τι αφορά την προσφορά, ο κυριότερος ίσως παράγοντας να είναι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας νέων κατοικιών κατά τα χρόνια της κρίσης. Παρά τη δυναμική επανεκκίνηση της μετά την πανδημία, η υστέρηση που παρουσιάζει η προσφορά ακινήτων σε σχέση με τον οικονομικό κύκλο δεν της έχει επιτρέψει ακόμα να ανταποκριθεί στην αυξανόμενη ζήτηση.
Επιπλέον, υπάρχουν παράγοντες που δημιουργούν χάσμα μεταξύ του φυσικού αποθέματος κατοικιών προς πώληση και αυτών που διατίθενται εν τέλει στην αγορά. Αυτό μπορεί να είναι απόρροια γραφειοκρατικών κωλυμάτων, πολεοδομικών παραβάσεων ή εκκρεμοτήτων, νομικών διενέξεων, πολυϊδιοκτησίας, προσκομμάτων στη διαδικασία ρευστοποίησης ενεχύρων, αλλά και της κακής κατάστασης ορισμένων κατοικιών – σε μεγάλο βαθμό απόρροια της οικονομικής κρίσης της περασμένης δεκαετίας – σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους ανακαίνισης προσφάτως.
Σε κάθε περίπτωση, ο μεγάλος αριθμός διαδικασιών (π.χ. τροποποιήσεις σχεδίων, τακτοποιήσεις) που απαιτούνται για την έκδοση των απαιτούμενων δικαιολογητικών (π.χ. ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου, βεβαιώσεις μηχανικών, κλπ.) και την έγκυρη καταχώρηση ενός ακινήτου στα μητρώα (Κτηματολόγιο και προσεχώς, Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων), ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση ενός ακινήτου, έχει αρνητικές συνέπειες τόσο για το κόστος απόκτησης ακινήτου όσο και για την ίδια τη ρευστότητα της αγοράς:
Αφενός αυξάνουν την ψαλίδα μεταξύ της αγοραίας τιμής ενός ακινήτου και του κόστους απόκτησής του, αφετέρου οδηγούν σε καθυστερήσεις, ενίοτε και ακυρώσεις των αγοραπωλησιών, αποθαρρύνοντας και άλλους δυνητικούς πωλητές ή αγοραστές.
Ακόμα χειρότερα, ειδικότερα για παλαιότερα ακίνητα (σ.σ. τα οποία κατά κανόνα είναι πιο προσιτά), είναι πιθανό να μην είναι σε θέση ούτε ο αγοραστής ούτε ο πωλητής να γνωρίζουν εκ των προτέρων την έκταση, τη δυσκολία και το κόστος των γραφειοκρατικών διαδικασιών που απαιτούνται για τη μεταβίβασή τους, το οποίο αυξάνει περαιτέρω την αβεβαιότητα και το ρίσκο.
Ζήτηση από επενδυτές και «χρυσή βίζα»
Από την πλευρά της ζήτησης, η αύξηση της συνολικής ζήτησης από το εσωτερικό είναι ασφαλώς συνάρτηση της αυξανόμενης οικονομικής δραστηριότητας και των εισοδημάτων. Όμως, αυτή η συνήθης ζήτηση επαυξάνεται από τη ζήτηση οικιστικών ακινήτων από επενδυτές προς αξιοποίηση για επιχειρηματικούς σκοπούς, ιδιαίτερα υπό το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης, το οποίο γνωρίζει ιδιαίτερη άνθηση, περιορίζοντας ακόμα περισσότερο το απόθεμα των προσιτών κατοικιών προς αγορά μέσω στεγαστικού δανείου.
Το 2024, στην αιχμή της τουριστικής περιόδου τον Αύγουστο, διατέθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση περισσότερα από 230.000 καταλύματα σε όλη τη χώρα, με 1,02 εκατ. κλίνες, όταν οι προσφερόμενες από τα ξενοδοχεία κλίνες ήταν 887.740. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, ο μέσος αριθμός καταλυμάτων που διατίθεντο προς βραχυχρόνια μίσθωση το 2024 ήταν αυξημένος κατά 69% σε σχέση με το 2019.
Σε μικρότερο βαθμό συντελεί στη στενότητα στην αγορά κατοικίας η «golden visa», καθώς ο αριθμός αιτήσεων δεν είναι υπερβολικά μεγάλος, εάν συγκριθεί με τον συνολικό αριθμό αγοραπωλησιών, ωστόσο επικεντρώνεται σε πιο επιθυμητές περιοχές, στις οποίες ήδη υπάρχει έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών.
Το παράδειγμα των νότιων προαστίων της Αθήνας, περιοχής ιδιαίτερα δημοφιλούς για αγορά κατοικίας από επενδυτές εκτός Ε.Ε., είναι ενδεικτικό. Μέχρι το 2018, έτος έναρξης του προγράμματος, ο λόγος της μέσης τιμής αγοράς προς το μέσο ενοίκιο στα νότια προάστια της Αθήνας κινείται σχεδόν όπως στην υπόλοιπη επικράτεια· έκτοτε, όμως, αρχίζει να αυξάνεται με σημαντικά ταχύτερους ρυθμούς, το οποίο αποτελεί μια ένδειξη ότι η αγορά κατοικιών στην περιοχή αυτή μπορεί να τροφοδοτείται και από άλλους σκοπούς πέραν της ιδιοκατοίκησης.
Συνολικά, το 2024 υποβλήθηκαν 13,3 χιλ. αιτήσεις ένταξης στο πρόγραμμα golden visa, αριθμός που αντιστοιχεί περίπου στο 11% των συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων που διεκπεραιώθηκαν εκείνη τη χρονιά. Το νούμερο αυτό είναι απλώς ενδεικτικό, καθώς το έτος αγοράς δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το έτος υποβολής της αίτησης, ενώ δεν αφορούν όλες οι συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβιβάσεις κατοικιών. Αποτελεί, όμως, μια ένδειξη για την (όχι καθοριστική, αλλά ούτε και αμελητέα) επίδραση του προγράμματος αυτού στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.
→ Διαβάστε επίσης: Εξωδικαστικός μηχανισμός: Στοίχημα οι βιώσιμες ρυθμίσεις και η μείωση των αθετήσεων
Προτάσεις και λύσεις για βιώσιμη αποσυμπίεση
Με αυτά τα δεδομένα, τα μέτρα που θα εστιάζουν στην προσφορά θα είναι πιο αποτελεσματικά, ενώ πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση ενδέχεται να αυξήσουν τις τιμές. Επιπρόσθετα, θα πρέπει να είναι ξεκάθαρο πού και με ποιους όρους μπορεί να χτίσει κάποιος και για ποια χρήση, χωρίς «μεταβατικές» ή βραχυπρόθεσμες διευθετήσεις που πολλές φορές έχουν νομικά προβλήματα ή καταπίπτουν στο ΣτΕ.
Εξίσου σημαντικό είναι οι παραπάνω μεταρρυθμίσεις να συνοδεύονται από δράσεις που να ενισχύουν την αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη, έτσι ώστε να υπάρξει αποσυμπίεση της ζήτησης για κατοικίες στα πολύ μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικότερα στην Αττική.
Σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs), και μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.
Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτηρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα.
Επιπλέον, η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι, όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.
Ακολούθησε την Ημερησία στο Google News!
